En el II Congreso Argentino de Crédito Hipotecario, Fernando Álvarez de Celis, Director Ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, presentó datos reveladores que demuestran que la crisis habitacional tiene solución: la demanda potencial supera ampliamente la oferta actual de créditos donde el problema es principalmente de acceso financiero, y no la falta de recursos.
En el marco del II Congreso Argentino de Crédito Hipotecario, se expuso una radiografía contundente sobre la realidad habitacional en Argentina. En este contexto, Fernando Álvarez de Celis, aportó estadísticas fundamentales que desarman mitos y demuestran el enorme potencial del crédito hipotecario para revertir el acelerado proceso de “inquilinización” que atraviesa el país.
El drama de la “Nación Inquilina” y el déficit habitacional
El diagnóstico inicial presentado por referente de la Fundación Tejido Urbano identifica el déficit habitacional en Argentina en 3 millones de viviendas, y cerca de 10 millones de hogares con problemas habitacionales en todo el territorio nacional.
Esta falta de soluciones habitacionales históricas —con un crédito hipotecario que casi nunca representó más del 1% del PBI del país, llegando a mínimos del 0,17% — provocó un cambio de paradigma a partir del año 2000. La clase media, que históricamente accedía a la propiedad mediante el ahorro familiar, se vio imposibilitada de comprar debido a la disparidad entre sus ingresos y el valor del suelo, lo que desató un fuerte proceso de inquilinización.
El número de inquilinos en el país se duplicó en los últimos 20 años
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), mientras que la población sólo aumentó un 11% en las últimas dos décadas, la cantidad de inquilinos se disparó un 127%.
El acceso a la vivienda propia se retrasó notablemente: hoy en día, se tarda en promedio 10 años más en transformarse en propietario que hace dos décadas, desplazándose la edad promedio de acceso de los 35 a los 45 años.
En este contexto, aparece un nuevo fenómeno de vulnerabilidad social: la falta de techo propio en la vejez. En el censo del año 2000, la cantidad de adultos mayores que alquilaban era marginal; en el censo de 2022, el 7% de los adultos mayores de todo el país son inquilinos, cifra que se eleva al 15% en CABA y que se proyecta alcanzará al 25% para el censo de 2030.
El gran potencial: Por qué la demanda es “prácticamente infinita”
A pesar del complejo panorama, la investigación realizada por la Fundación Tejido Urbano revela una oportunidad histórica de reconversión social y económica a través del crédito hipotecario.
Según el estudio de escritorio detallado por Álvarez de Celis: El 31% de los hogares inquilinos del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) está en condiciones de acceder a un crédito hipotecario con los requisitos y tasas bancarias vigentes. Esto representa a 1.133.000 hogares con capacidad de pago.
Si se recorta esta estadística únicamente a los inquilinos formales del AMBA, son 556.000 hogares los que ganan más del mínimo exigido por las entidades bancarias.
“Si el crédito hipotecario proyectado por el Gobierno nacional ronda entre las 15.000 y 20.000 líneas activas, y nosotros vemos que el potencial supera los 500.000 hogares formales, la demanda es casi infinita y sumamente sólida”, remarcó.
Un problema financiero, no económico
Según el especialista, el freno no reside en la incapacidad económica de las familias argentinas, sino en las barreras financieras para acceder al capital inicial.
“En Argentina, el problema de la vivienda es financiero y no económico, porque todas estas familias pagan mes a mes entre 500.000 y 800.000 pesos de alquiler por propiedades que nunca van a ser suyas”. De hecho, los análisis demuestran que las cuotas de muchas líneas de crédito hipotecario se ubican hoy por debajo del costo mensual de un alquiler promedio.
El mercado del usado como motor de cambio
Otro aspecto clave es la distorsión que existe entre el mercado del desarrollo inmobiliario y las necesidades reales de la clase media. Mientras que las construcciones a estrenar en corredores consolidados cotizan como “reserva de valor” en dólares para inversores que ya tienen propiedades, el mercado del crédito hipotecario opera en un andarivel completamente diferente.
De acuerdo con el Monitor de Crédito de la Fundación, el promedio de las escrituras firmadas con hipoteca se sitúa en los 97.000 dólares. Esto explica por qué casi el 100% de los créditos hipotecarios otorgados se destinan a la compra de viviendas usadas en áreas periféricas o barrios tradicionales en lugar de obras de pozo, cuyos valores son mucho más elevados y los tiempos promedio de finalización de obra (donde solo el 12,5% de los proyectos en CABA se termina en menos de dos años) dificultan el traspaso del crédito familiar.
Para el Director Ejecutivo de Tejido Urbano, el crédito hipotecario “llegó para quedarse y debe sostenerse por muchos años porque es la única herramienta capaz de transformar inquilinos en propietarios”
