Por Fernando Alvarez de Celis, Director de Tejido Urbano
El pasado 3 de octubre se cumplieron 10 años de la creación de la Fundación Tejido Urbano. Desde su origen, su fundador Pablo Roviralta propuso como misión central la de alertar, visibilizar y combatir la problemática habitacional en Argentina, entendiendo que el acceso a un hábitat digno es una precondición indispensable para el desarrollo humano y la cohesión social. Para dimensionar el camino recorrido en esta década, es imperativo revisar el diagnóstico inicial. Los datos disponibles en aquel entonces, provistos por el Censo Nacional de Población y Vivienda 2010, mostraban que el déficit habitacional en el país afectaba a cerca de 3 millones de hogares, evidenciando que el crecimiento económico de los años previos no había logrado resolver fallas estructurales básicas como la falta de servicios, el hacinamiento, la precariedad de los materiales, los problemas de acceso y seguridad en la tenencia.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), si bien los datos agregados mostraban mejores índices en comparación con las periferias del Conurbano Bonaerense o las provincias del Norte Grande, se podía apreciar una profunda y creciente fragmentación socio-espacial. Detrás de los promedios generales de infraestructura urbana consolidada, el Censo 2010 ya desnudaba un fenómeno de “inquilinización” forzada en los sectores medios y un incremento exponencial de la población viviendo en asentamientos informales. La brecha entre el norte y el sur de la Capital Federal se consolidaba, mostrando que el suelo y las construcciones se habían encarecido haciéndose inaccesible para una porción cada vez mayor de la población.
El año 2016 estuvo signado en el plano local por un cambio de paradigma en la gestión de la Ciudad de Buenos Aires, caracterizado por el inicio de la política de urbanización e integración socio-urbana de cuatro barrios populares emblemáticos: la Villa 31 (Retiro), la Villa 20 (Villa Lugano), el Barrio Rodrigo Bueno (Costanera Sur) y el Playón de Chacarita. Este proceso implicó no solo la apertura de calles, el tendido de redes de agua potable, cloacas y electricidad, sino también la construcción de viviendas de relocalización y el otorgamiento de títulos de propiedad. Aunque las obras transformaron la fisonomía de estos territorios y mejoraron las condiciones materiales básicas de miles de familias, también abrieron debates profundos sobre el acceso a la vivienda, el costo de mantenimiento de las nuevas estructuras y la real sustentabilidad económica de los esquemas de escrituración propuestos.
En paralelo, a nivel nacional, ese mismo 2016 el Banco Central de la República Argentina lanzó las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Este sistema de créditos hipotecarios indexados por inflación mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) modificó las reglas del financiamiento de vivienda. Al reducir drásticamente la barrera de ingresos mínimos requeridos al inicio del préstamo, el sistema UVA permitió el acceso masivo a la vivienda propia a la clase media y media alta, generando un boom inmobiliario, de construcción y escriturario que no se registraba en el país desde hacía décadas. Durante los primeros dos años, miles de familias lograron cumplir el sueño de la casa propia. Sin embargo, la fragilidad macroeconómica argentina debilitó el funcionamiento de la herramienta. La fuerte devaluación del peso y la consecuente disparada inflacionaria que comenzaron en abril de 2018 licuaron los salarios reales frente a cuotas y capitales que aumentaban mes a mes de manera automática.
El año 2018 marcó un hito histórico de consenso legislativo. Se aprobó en el Congreso Nacional la Ley N° 27.453, conocida como la Ley del RENABAP (Registro Nacional de Barrios Populares). Mediante esta norma, los barrios populares asentados a lo largo y ancho del territorio argentino adquirieron un marco de protección legal inédito. La ley declaró la utilidad pública y el sujeto a expropiación de las tierras donde se emplazaban más de 4.000 asentamientos y villas de emergencia. El hito más significativo de la Ley RENABAP fue la suspensión de los desalojos por un período prolongado y la creación del Certificado de Vivienda Familiar, un documento otorgado por la ANSES que, por primera vez, reconoció el domicilio de las familias vulnerables y las facultó a solicitar formalmente la conexión a servicios públicos esenciales, legitimando su derecho a la ciudad.
Un párrafo no menor en este raconto de acontecimientos merece lo acontecido durante la pandemia del COVID-19 a partir de marzo de 2020. El confinamiento obligatorio puso de relieve que la vivienda es la primera línea de defensa sanitaria; sin embargo, para millones de argentinos, el “quedate en casa” expuso las peores realidades de hacinamiento y falta de agua. El gobierno nacional implementó medidas de emergencia drásticas mediante decretos de necesidad y urgencia, ordenando el congelamiento del precio de los alquileres y la prohibición absoluta de los desalojos para proteger a los locatarios en un contexto de parálisis económica.
A la par de la emergencia sanitaria, en junio de 2020 se aprobó la denominada Ley de Alquileres N° 27.551 (popularmente llamada “Ley Lipovetzky”, por su principal impulsor parlamentario). Esta normativa buscó equilibrar las condiciones contractuales a favor de los inquilinos extendiendo el plazo mínimo de los contratos de dos a tres años y estableciendo una única actualización anual obligatoria regulada por el Índice de Contratos de Locación (ICL). No obstante, el diseño de la ley ignoró las dinámicas de una economía con alta inflación. Los propietarios, ante la imposibilidad de ajustar los precios durante doce meses, reaccionaron retirando masivamente sus propiedades del mercado tradicional, volcándolas a la venta o al alquiler temporario en dólares, y aumentando de forma desmedida los precios de entrada de los pocos contratos nuevos. Lo que nació como una protección para el inquilino terminó estrangulando la oferta y disparando la crisis habitacional de los sectores medios.
En mayo de 2022 se realizó un nuevo Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas, cuyos resultados definitivos arrojaron un baño de realidad estadística sobre la problemática del hábitat. El censo mostró que, si bien la cantidad total de viviendas construidas en el país había aumentado numéricamente, el porcentaje de hogares propietarios había sufrido una caída histórica, retrocediendo a niveles cercanos al 61% a nivel nacional, y perforando el 50% en distritos urbanos densos como la Ciudad de Buenos Aires. En contrapartida, el fenómeno de la “inquilinización” se consolidó de manera definitiva: cada vez más familias argentinas dependían de un alquiler para subsistir. El censo también expuso que el déficit habitacional cualitativo (viviendas que necesitan mejoras de infraestructura o servicios) continuaba siendo la principal deuda del Estado, afectando a millones de personas a pesar de los planes de urbanización vigentes.
La llegada de Javier Milei al gobierno nacional en diciembre de 2023 daría un giro drástico a este tipo de políticas habitacionales y de hábitat. El nuevo gobierno implementó un shock de desregulación económica. Por un lado, derogó por completo la Ley de Alquileres a través del mega DNU 70/2023. Esta medida eliminó los plazos mínimos legales, habilitó la libre elección de cualquier índice de indexación (como el IPC) con la frecuencia acordada entre partes, y legalizó la celebración de contratos en moneda extranjera (dólares o euros). Aunque la derogación provocó una rápida y notable reaparición de la oferta de inmuebles en los portales inmobiliarios, también conllevó una fuerte presión sobre los ingresos reales de los inquilinos, quienes debieron afrontar actualizaciones bimestrales o trimestrales en un escenario de fuerte recesión.
En el plano de la estructura del Estado, el giro de política fue definitivo. Se eliminó la Secretaría de Vivienda y, posteriormente, el Gobierno avanzó con el desmantelamiento y la supresión del Fondo Fiduciario de Integración Socio Urbana (FISU) y la virtual parálisis de la Secretaría de Integración Socio Urbana (SISU), las herramientas que financiaban las obras en los barrios populares del RENABAP a través de la recaudación de impuestos específicos. La obra pública destinada a viviendas sociales y el histórico programa Procrear fueron desactivados y puestos en proceso de liquidación, marcando el fin del Estado nacional como constructor o urbanizador directo.
Ante este panorama, los gobiernos locales se vieron obligados a asumir un rol protagónico en la gestión del territorio. Sin el respaldo de los grandes fondos fiduciarios nacionales, las gobernaciones e intendencias debieron recurrir a soluciones creativas y locales para contener la demanda habitacional y regular el suelo. Este hito intermedio consolidó herramientas como los bancos de tierras municipales, la captura de plusvalías urbanas para financiar obras en la periferia y los consorcios urbanísticos público-privados. Sin embargo, la disparidad de recursos fiscales entre jurisdicciones profundizó la desigualdad territorial: mientras algunos municipios con economías más dinámicas lograron sostener planes urbanísticos, las comunas más vulnerables sufrieron una parálisis total de la integración socio-urbana.
Hacia el cierre de este período de diez años, el panorama del hábitat en Argentina muestra un escenario radicalmente transformado. Se podría afirmar que la única política gubernamental relacionada con la vivienda está vinculada al fomento indirecto de los créditos hipotecarios otorgados por la banca privada y pública comercial. Con la paulatina desaceleración inflacionaria experimentada en el último tiempo, los bancos volvieron a lanzar líneas de créditos (principalmente bajo nuevos esquemas indexados o de tasa variable) orientados a reactivar el mercado de compra-venta de inmuebles usados.
Así, al analizar esta década de extremos regulatorios y vaivenes macroeconómicos, queda en evidencia que las soluciones parciales o puramente espasmódicas no logran resolver un déficit habitacional que ya es de carácter estructural en la Argentina. La alarmante tendencia hacia la pérdida de la condición de propietario y la pauperización del hábitat popular requieren marcos conceptuales rigurosos y diagnósticos precisos que permitan llevar a cabo políticas de Estado.
Sin embargo, a pesar de las recurrentes crisis macroeconómicas, la década también dejó un valioso catálogo de buenas prácticas de gestión socio-urbana que demostraron la viabilidad de articular la producción social del hábitat con la inclusión urbana. El proceso de integración de la Villa 20 en Villa Lugano se consolidó como un modelo de referencia gracias a su metodología de diagnóstico participativo y mesas de gestión conjunta. Esta mirada comunitaria confluyó con la revitalización de la histórica Ley 341 de la Ciudad de Buenos Aires, una normativa pionera de autogestión que financia a cooperativas integradas por familias de bajos ingresos para la compra de terrenos y autoconstrucción de sus hogares. En paralelo, intervenciones a gran escala como el Barrio Parque Donado Holmberg (que resolvió la traza de la ex-AU3) y la Villa Olímpica evidenciaron que la planificación estatal puede reconvertir tierras públicas y generar mixtura social a través de arquitectura de calidad, créditos accesibles e infraestructura integrada, transformándose en hitos de cómo el tejido formal e informal pueden convivir de manera armónica.
En el plano de las soluciones cualitativas de micro-hábitat y el mejoramiento progresivo, se destacó el impacto de las organizaciones del tercer sector que atacan dimensiones críticas del déficit habitacional. Es el caso del programa de conexiones domiciliarias de gas natural llevado adelante por ProVivienda, que formaliza la infraestructura interna para eliminar la dependencia de la garrafa. En sintonía, la labor de Módulo Sanitario resultó clave para combatir la emergencia de la falta de saneamiento mediante la construcción de baños que dignifican el día a día de miles de hogares. Asimismo, los esquemas de microcréditos y provisión de materiales a precios sociales impulsados por la Fundación Vivienda Digna, junto con los programas de alquiler social promovidos por Hábitat para la Humanidad Argentina, demostraron que el acceso al techo propio no es un suceso único, sino un proceso incremental. Estas experiencias ratifican que las mejores prácticas habitacionales combinan de forma sistémica la escala del barrio, la organización cooperativa y la transformación de la infraestructura interna de cada vivienda.
En este complejo escenario, el rol de Tejido Urbano se consolida como un puente entre la investigación académica, la realidad del territorio y el diseño de políticas públicas. El mayor legado de la Fundación en estos primeros diez años radica en su capacidad de generar datos genuinos y un corpus teórico de referencia ineludible. Su destacada línea de publicaciones y libros especializados, que abordan desde las dinámicas de la informalidad urbana y los mercados de alquiler en villas hasta propuestas de reformas legislativas y sustentables, constituye hoy un importante insumo técnico disponible para repensar la vivienda y el hábitat.
Los libros editados por la Fundación actúan como una memoria viva de los aciertos y fracasos de la política habitacional argentina. La literatura producida por Tejido Urbano recuerda que la vivienda es la base del “tejido” social sobre el cual se construye la ciudadanía, la equidad y el futuro del país.
