Boletín Mensual Septiembre

01. Inquilinos y Alquileres

[Nacional] Barreras de ingreso al alquiler. Un informe privado advierte que para acceder a un contrato de dos ambientes se necesitan en promedio casi $3 millones de desembolso inicial entre adelanto, depósito y garantía. En CABA el costo ronda los $2,8 millones, mientras que en Provincia supera los $3,1 millones. El estudio destaca que hace un año el monto era menos de la mitad. Según Zonaprop, en agosto el alquiler medio de un dos ambientes fue de $682.377 mensuales, con un aumento del 24% en lo que va de 2025, por encima de la inflación.

[Nacional] Morosidad en expensas. Un relevamiento sobre 200.000 unidades habitacionales mostró que el 17% de propietarios e inquilinos está atrasado en el pago de expensas, con mayor incidencia en barrios cerrados que en edificios. Especialistas advierten que las expensas se vuelven una carga equiparable al alquiler y recomiendan mayor participación vecinal y eficiencia en el uso de recursos para evitar conflictos y vacancia en el mercado locativo.

[Tandil – PBA] Reclamo por comisiones inmobiliarias. La Asamblea de Inquilinas e Inquilinos de Tandil elevó un pedido a la Defensoría del Pueblo bonaerense denunciando el cobro irregular de honorarios inmobiliarios. Según la Ley provincial 14.085, las comisiones deben ser del 1% al 2% a cargo de cada parte, pero en la práctica los inquilinos pagan el 4% completo, incluso calculado sobre montos especulativos de contratos a 3 años.

[Chubut] Proyecto para eliminar comisiones inmobiliarias a inquilinos. Los diputados provinciales Andrea Toro y Marcelo Rubia (PICh) presentaron una iniciativa para que el 100% de la comisión inmobiliaria sea asumida por los propietarios, prohibiendo su cobro a los inquilinos. La propuesta también establece que el impuesto de sellado se pague en partes iguales entre ambas partes y fija sanciones severas para corredores que incumplan la norma. La medida busca aliviar los costos de acceso al alquiler en un contexto de pérdida de poder adquisitivo.

[Costa Atlántica – PBA] Alquileres de verano 2025-2026. Inmobiliarias y propietarios ajustaron sus estrategias para competir con destinos internacionales, fijando precios en dólares o con aumentos del 20-30% en pesos respecto al año pasado. En Mar del Plata, el Colegio de Martilleros estableció valores base desde $300.000 por semana para un monoambiente y $940.000 para un chalet de tres ambientes. En Pinamar y Cariló, las rentas se mantienen en dólares: US$ 200 diarios por un dos ambientes y hasta US$ 500 diarios por casas premium. El sector busca retener al turismo local ante la creciente salida de argentinos al exterior.

[Rosario – Santa Fe] Más oferta y precios moderados en alquileres. Según el COCIR, la oferta de viviendas en Rosario se cuadruplicó en dos años, pasando de 600 a más de 2.500 unidades, lo que amplió las opciones para inquilinos y moderó la suba de precios. Hoy un monoambiente ronda los $280.000 mensuales, y un dos dormitorios estándar entre $500.000 y $550.000. El exceso de oferta obliga a propietarios a negociar condiciones y pesificar contratos, marcando un cambio en la dinámica del mercado. En paralelo, el 12% de los locales comerciales permanece vacío por caída del consumo, aunque algunos ejes céntricos comienzan procesos de reconversión.

[Nacional] Turismo extranjero y alquileres temporarios. Según datos del INDEC, en julio 2025 casi el 30% de los visitantes extranjeros que ingresaron al país se alojó en departamentos o casas de alquiler, mientras que el 45% lo hizo en hoteles de 4 y 5 estrellas. El informe también muestra que los turistas brasileños son quienes más gastan por persona durante su estadía, seguidos por uruguayos, chilenos y paraguayos. En paralelo, las llegadas de no residentes cayeron un 16% intermensual, mientras que las salidas de argentinos al exterior crecieron un 26,5%, presionadas por el tipo de cambio.

[Salta] Estabilidad con oferta en alza y precios contenidos. El mercado inmobiliario salteño atraviesa un buen momento: hay mayor oferta que modera subas y, en algunos casos, provoca bajas de hasta 10% en departamentos céntricos. Las renovaciones se actualizan por debajo de la inflación y la morosidad es casi nula. Los precios varían según la zona: en la zona sur, un dos dormitorios cuesta entre $330.000 y $385.000; en barrios como Santa Lucía, las casas parten de $330.000; en San Carlos y El Huaico, los alquileres arrancan en $660.000. En el centro, un monoambiente ronda los $400.000 y los tres dormitorios superan los $675.000. En Tres Cerritos y Grand Bourg, los dúplex parten de $660.000 y las casas en áreas residenciales alcanzan más de $1.000.000 al mes.

02. Desarrollo Urbano

[Córdoba – Capital] Nuevos instrumentos urbanísticos. El Concejo Deliberante aprobó la ordenanza impulsada por el intendente Daniel Passerini, que crea marcos de planificación, concertación y sostenibilidad urbana. La norma incorpora planes interjurisdiccionales y barriales, convenios urbanísticos, esquemas de integración socio-urbana y medidas ambientales como parcelas verdes y manzanas sostenibles. El oficialismo y parte de la UCR la respaldaron, mientras que la izquierda y el Frente Cívico la rechazaron por considerar que favorece al desarrollismo sin un plan integral previo.

[Yerba Buena – Tucumán] Nuevo Código de Planeamiento Urbano. La “ciudad jardín”, una de las de mayor crecimiento en el Norte argentino, avanza hacia la aprobación de un nuevo CPU tras 31 años. Con una población que ya supera los 100.000 habitantes y proyecciones de casi 200.000 para 2050, el plan busca integrar a Yerba Buena dentro del Área Metropolitana de Tucumán (AMET). El borrador plantea reglas para corredores viales, transporte público, espacios verdes y límites de urbanización, además de restricciones a los barrios privados que cierran calles y afectan la conectividad urbana.

[General Roca – Río Negro] Centro comercial abierto en el Alto Valle. Avanza un proyecto para instalar un Centro Comercial Abierto (CCA) que combine desarrollo urbano, comercio local y actividades culturales. Impulsado por la CAIC, el municipio, CAME y entidades empresarias, busca revitalizar calles céntricas, mejorar la competitividad de los comercios y dinamizar la economía regional. El modelo se inspira en experiencias de Rosario, Córdoba y Jujuy, con intervenciones urbanas, ferias y eventos comunitarios. El desafío será garantizar financiamiento y coordinación público-privada para transformar la vida urbana de la ciudad.

[Rosario – Santa Fe] Nuevas reglas para construir en altura. El Concejo Municipal aprobó una ordenanza que habilita la construcción de torres de hasta 120 metros en sectores específicos de la ciudad. La normativa introduce la figura de las torres de perímetro libre, con retiros obligatorios, parcelas entre 1.000 y 5.000 m² y un 30% de superficie verde obligatoria. Los proyectos superiores a 100 metros deberán contar con la aprobación de la Comisión Evaluadora de Proyectos Urbanos. Además, se establece un aporte económico del 10% por m² destinado al municipio. El nuevo esquema busca equilibrar densidad, sustentabilidad y modernización del perfil urbano.

[Rosario – Santa Fe] Empresarios respaldan plan de sostenibilidad patrimonial.

La Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) manifestó su apoyo al Plan de Sostenibilidad Patrimonial presentado por el intendente Pablo Javkin. La entidad valoró la actualización normativa que da mayor previsibilidad al sector, respaldó la preservación patrimonial con esquemas dinámicos y reafirmó el rol de la construcción privada como motor de empleo, inversión y calidad urbana. Con más de 50 años de trayectoria, la AEV destacó la importancia del diálogo público-privado para armonizar preservación, desarrollo urbano e inversión inmobiliaria.

[Neuquén] Proyecto de “shopping a cielo abierto” en Perito Moreno. La Municipalidad avanza en la renovación de la avenida Mosconi con un plan que transformará los sectores Alcorta y Perito Moreno en un corredor comercial moderno. El proyecto ejecutivo contempla circulación vehicular, obras de drenaje pluvial y la consolidación de un “pulmón económico” para equilibrar el desarrollo urbano entre el oeste y el centro de la ciudad.

03. Mercado Inmobiliario y Crédito

[Nacional] Boom de parques industriales. Impulsados por la demanda de depósitos para e-commerce, retail e importaciones, los parques industriales y empresariales se consolidan como un segmento en auge con rentabilidades de entre 8% y 12% anual en dólares, superiores a las de los departamentos. Con más de 650 complejos en el país, se destacan el corredor Norte del GBA, Córdoba, Rosario y nuevas áreas como Vaca Muerta y el Sur bonaerense. El sector enfrenta trabas por cambios de uso del suelo y baja participación de inversores, pero crece la construcción de naves a medida (build to suit) y espacios más pequeños, en un mercado con vacancia reducida y fuerte potencial de expansión.

[Nacional] Crowdfunding inmobiliario. La inversión fraccionada en proyectos de construcción gana terreno como alternativa al alquiler, con rendimientos de hasta 10% anual en dólares frente al 5-8% de una propiedad tradicional. A través de plataformas como Simplestate, Crowdium o Brickly, pequeños ahorristas pueden participar con montos bajos y diversificar en distintas unidades. Aunque aún sin regulación y con baja difusión, este modelo se consolida como vía de financiamiento para desarrolladores y oportunidad para inversores que buscan rentabilidad sin adquirir una propiedad completa.

[Nacional] Créditos hipotecarios más restrictivos. Los principales bancos del país endurecieron los requisitos para acceder a préstamos UVA, en un contexto de tasas más altas y mayor incertidumbre económica. Hoy se exigen ingresos mensuales mínimos de entre $2 y $2,6 millones, con cuotas que no pueden superar el 30% del salario. La combinación de plazos más cortos, intereses más elevados y mayores garantías dejó a gran parte de las familias fuera del sistema, lo que frena tanto la demanda de crédito como la dinámica del mercado inmobiliario.

[Córdoba] El Monitor de Actividad Inmobiliaria de agosto muestra un escenario mixto: más oferta y precios en alza, pero con vacancia creciente. Los alquileres nuevos subieron fuerte (+50% en viviendas, +102% en locales), aunque las operaciones cayeron 34,7% interanual. En Córdoba Capital, un 2 ambientes cuesta en promedio $600.000 en el Centro, $720.000 en Nueva Córdoba y $650.000 en el primer anillo. En compra-venta, las transacciones se mantienen estables pero sin repunte, con valores medianos de USD 144.500 en Nueva Córdoba, USD 125.000 en el primer anillo y USD 75.000 en el Centro. La falta de crédito y el bajo poder adquisitivo siguen siendo las principales trabas. El CPI advierte que la recuperación depende de señales macroeconómicas: inflación, financiamiento y expectativas de ingresos.

[Salta] Reunión con fondo de EE.UU. por inversión residencial. El gobernador Gustavo Sáenz anunció un encuentro con La Docta Partners, fondo estadounidense que evalúa un proyecto inmobiliario residencial en el área metropolitana de Salta junto al Grupo MDay. La inversión inicial podría alcanzar los USD 12 millones, marcando la primera incursión de la firma en Latinoamérica. El representante del fondo también señaló interés en proyectos en Mendoza, Bariloche y Buenos Aires.

04. Legislación y Jurisprudencia

[Santa Fe] Derecho a la Ciudad en la Constitución. La reforma constitucional santafesina incorporó por primera vez en Argentina el Derecho a la Ciudad, reconociendo su función social y ambiental, la participación ciudadana, la equidad y la integración urbano-rural. El artículo 35 establece obligaciones estatales en movilidad, integración socio-urbana y captura de plusvalías para financiar infraestructura.

[Nacional] Proyecto de desalojo exprés. El diputado Gerardo Milman (PRO) presentó una iniciativa que crea un procedimiento judicial rápido para restituir viviendas ocupadas ilegalmente o con incumplimientos graves de contrato. El esquema prevé que, con acreditación de la titularidad y de la ocupación ilegítima, los jueces deban admitir el pedido en un máximo de 48 horas. El proyecto busca agilizar desalojos en casos de usurpación y de alquileres con más de dos meses de mora, argumentando que la demora judicial actual constituye una “expropiación fáctica” y erosiona derechos de propiedad.

[Nacional] Debate por corredores inmobiliarios. El diputado del PRO Alejandro Bongiovanni presentó la “Ley de libertad inmobiliaria”, que propone eliminar la exigencia de título universitario y matrícula profesional para ejercer como corredor inmobiliario. La iniciativa, en línea con la agenda de desregulación del Gobierno, generó controversia en el sector.

[Córdoba – Capital] La Justicia ordenó garantizar agua potable a viviendas cooperativas.La Cámara Contencioso Administrativa dictó una medida cautelar que obliga a la Municipalidad a conectar a la red pública a nueve viviendas sociales de la Cooperativa Horizonte en barrio Robles de Horizonte III. La resolución reconoce el derecho humano al agua potable y deberá cumplirse hasta que la empresa Aguas Cordobesas ejecute las obras estructurales. El fallo se suma a otro de enero que benefició a 19 familias en Horizonte I, consolidando un precedente provincial en acceso a servicios esenciales para hogares cooperativos.

[Córdoba] El Tribunal Superior de Justicia de Córdoba ordenó que un proyecto inmobiliario en Barranca del Cerro —un complejo de 22 departamentos en seis plantas— sea sometido a un estudio de impacto ambiental (EIA) con participación ciudadana. El amparo fue impulsado por el Centro Vecinal de Cerro de las Rosas, que cuestionó la autorización municipal sin audiencia pública ni EIA. El TSJ fundamentó que la obra se ubica en una “parcela atípica”, próxima al río Suquía y de valor urbano-ambiental, lo que obliga a un análisis específico bajo la ordenanza 9847. El fallo sienta un precedente clave en materia de urbanismo participativo, al exigir que el municipio habilite instancias de consulta vecinal antes de autorizar emprendimientos con posible impacto ambiental.

05. Políticas de Hábitat y Vivienda

[Nacional] Riesgo en barrios populares. Un relevamiento de ACIJ, La Poderosa, el Instituto Gino Germani y Fundación TEMAS expuso que cerca del 90% de los hogares en nueve barrios populares vive en riesgo ambiental y eléctrico. El 63% tiene conexiones irregulares a la red eléctrica y el 90% cocina con garrafa, mientras que más de la mitad compra agua embotellada por falta de acceso seguro. Solo el 15% de las viviendas alcanza estándares constructivos adecuados. El informe alerta sobre la precariedad estructural y la ausencia de políticas sostenidas de integración socio-urbana, con fuertes impactos en niñez y hogares encabezados por mujeres.

[Nacional] Expectativa de vida en barrios populares. Un estudio del CISUR, basado en datos del Censo 2022 y registros oficiales, reveló que quienes viven en barrios populares mueren en promedio 11 años antes que el resto de la población. Mientras la edad promedio de fallecimiento en el país es de 71 años, en estos barrios apenas llega a 60. La pirámide poblacional muestra escasa presencia de adultos mayores: solo 0,3% supera los 80 años frente al 2,6% nacional. El informe atribuye la brecha a la combinación de viviendas precarias, acceso limitado a la salud y trabajo informal.

[Chaco – Resistencia] Estudio cartográfico sobre impacto de asentamientos en humedales urbanos. Una investigación de la Universidad Nacional del Nordeste analiza la relación entre variabilidad climática, asentamientos informales y deterioro ambiental en la Laguna Francia de Resistencia. El trabajo, realizado por la becaria Camila Prieto, combina imágenes satelitales, encuestas y trabajo de campo para mapear el grado de alteración socioambiental. El estudio busca aportar herramientas de ordenamiento territorial que prevengan inundaciones, pérdidas económicas y pérdida de biodiversidad en uno de los principales humedales urbanos del Chaco.

[San Isidro – PBA] Integración socio-urbana en La Cava. El municipio avanza con obras de infraestructura en barrios populares, incluyendo tendido eléctrico para 350 viviendas en Beccar. El plan contempla también la instalación eléctrica domiciliaria, mejoras en el suministro de agua, red pluvial, vial y peatonal. Estas intervenciones forman parte de un programa integral de urbanización y saneamiento que alcanza a La Cava, Nueva Esperanza, Santa Rosa y Villa Ruedita.

[Salta] Regularización dominial y entrega de escrituras. El gobernador Gustavo Sáenz encabezó la entrega de 250 escrituras a familias de la capital salteña, alcanzando más de 6.500 títulos en toda la provincia. La medida, apoyada en la Ley 8.245, garantiza seguridad jurídica y protección de la vivienda como bien de familia. La presidenta del IPV destacó además que hay 2.500 viviendas en ejecución en distintos municipios. Se firmaron convenios con Metán y Rosario de la Frontera para extender el proceso.

[Jujuy – Alto Comedero] Avances en obras y regularización dominial en el sector 14 Hectáreas. La Secretaría de Ordenamiento Territorial y Hábitat informó que está por finalizar la primera etapa de obras de cordón cuneta y badenes, con un avance del 92% que beneficia a 315 familias, mientras la segunda etapa alcanzará a otras 210. La inversión provincial asciende a $346 millones. En paralelo, se avanza en la regularización dominial mediante el programa Mi lote, en regla, que ya suma más de 100 familias adheridas y permitirá la futura escrituración de los hogares.

[Córdoba] “Tu Casa, Tu Escritura” superó las 24 mil escrituras sociales. El programa provincial ya transformó en propietarios definitivos a más de 24.000 hogares, con títulos gratuitos y con protección de “bien de familia”. La ministra Laura Jure destacó que la iniciativa garantiza seguridad jurídica y acompañamiento estatal, facilitando el acceso a la propiedad a quienes no podrían afrontar los costos de escrituración.

[Neuquén] Avanza la construcción de viviendas en Varvarco y Villa del Puente Picún Leufú. A través del IPVU y bajo el sistema de obras delegadas, la Provincia y los municipios construyen nuevas viviendas con financiamiento propio. En Varvarco se levantan cinco unidades con un 87% de avance, mientras que en Villa del Puente Picún Leufú se construyen cuatro con un 79% de progreso.

[Catamarca] Nuevas viviendas entregadas bajo el Plan Integral. El gobernador Raúl Jalil encabezó la entrega de más de 250 viviendas en distintas localidades durante 2025, consolidando la obra pública como eje de desarrollo. En esta etapa, familias de la Capital, Valle Viejo, Belén y Los Castillos accedieron a su casa propia, mientras que se suman 250 lotes para autoconstrucción y avanza la licitación de 152 dúplex en Valle Chico.

06. Políticas Sociales Urbanas

[CABA] Más apoyo en Centros de Inclusión Social. A través del programa Redes por la Inclusión, la Dirección General de Autonomía y Revinculación seleccionó a nueve organizaciones sociales para fortalecer el acompañamiento profesional de personas en situación de vulnerabilidad habitacional. Las iniciativas recibirán subsidios de la Ciudad para impulsar la autonomía habitacional y la reinserción laboral de quienes residen en los CIS o reciben otros beneficios de asistencia.

[Mar del Plata] Justicia frena operativos violentos contra personas en situación de calle. La Cámara de Apelación y Garantías confirmó el habeas corpus colectivo presentado por la Comisión Provincial por la Memoria (CPM) y ratificó la prohibición de operativos de la Patrulla Municipal contra personas en situación de calle. El fallo ordena al Municipio de General Pueyrredón abstenerse de acciones violentas, destrucción de pertenencias o sustracción de documentos, prácticas constatadas judicialmente y denunciadas por la CPM y organismos de derechos humanos. La resolución, que refuerza la sentencia de primera instancia del juez Tapia, sostiene que la medida no interfiere en la autonomía municipal, sino que constituye un límite necesario frente a la violencia institucional.

07. Políticas Rurales

[Nacional] El cemento mostró la menor brecha de precios del año. Según la Fundación COLSECOR, la bolsa de 50 kilos cuesta en promedio $12.275 en el interior y $14.158 en CABA, una diferencia de 13,3%, la más baja desde octubre de 2024.

[Nacional] Turismo rural como motor de desarrollo. La CAME presentó el Plan Nacional de Turismo en Espacio Rural (Plan TER), que busca consolidar el turismo rural como política estratégica de transformación territorial, apoyado en innovación, sostenibilidad y cooperación comunitaria.

[Río Negro] Sociedad Rural del Alto Valle contra el despoblamiento. Su presidente, Baldomero Bassi, reclamó más servicios, conectividad e infraestructura para frenar el éxodo de jóvenes productores al sur del río Negro y consolidar el arraigo rural.

[Santa Fe] Presupuesto 2026 con foco en infraestructura. La Sociedad Rural Argentina celebró la inclusión de obras en rutas, caminos rurales y conectividad, consideradas claves para el transporte de cosechas, el arraigo y el desarrollo regional.

[Santa Fe] 116 localidades ya se capacitaron en caminos sustentables. El Ministerio de Desarrollo Productivo impulsa una nueva lógica de gestión vial que integra técnica, ambiente y participación territorial, con el fin de garantizar accesos seguros y permanentes.

[Buenos Aires] Inversión en caminos rurales y asistencia a productores. La provincia desplegó obras, entrega de maquinaria y medidas de apoyo en 9 de Julio, Carlos Casares y Bolívar, zonas afectadas por el exceso de lluvias.

[San Juan] Conectividad satelital en zonas rurales. El gobierno instaló más de 60 kits en escuelas, hospitales, puestos de seguridad y centros turísticos, para reducir la brecha digital y garantizar acceso a educación, salud y servicios en territorios remotos.

[Mendoza] Créditos rurales para jóvenes. La Municipalidad de Malargüe lanzará un programa de financiamiento con perspectiva de arraigo, destinado a menores de 40 años que buscan desarrollar proyectos productivos y mejorar condiciones de vida en el campo.

[La Pampa] Créditos de hasta $10 millones para puesteros oesteños. El gobierno provincial incrementó el financiamiento del Fondo Común Solidario de Desarrollo Rural y Familiar, con tasa fija del 10% y devolución en 4 años, para infraestructura, vivienda, energías renovables y capital de trabajo.

08. Alianzas

[Bahía Blanca – PBA] Reconstrucción en Bahía Blanca. Saint-Gobain Argentina y Hábitat para la Humanidad impulsan mejoras en viviendas del Barrio Boulevard de Ingeniero White, afectado por la inundación de marzo. A través del programa Huella Saint-Gobain, se capacita a familias en técnicas de construcción y se entregan materiales para reforzar aislación y seguridad. El objetivo es alcanzar a 50 hogares durante el año, fortaleciendo la resiliencia comunitaria.

[Internacional] Cooperación Argentina–El Salvador en saneamiento. La empresa OSSE Mar del Plata y la ANDA de El Salvador desarrollaron un intercambio técnico en el marco de ONU-Habitat y la Unión Europea. Se capacitó a más de 70 especialistas, se introdujeron herramientas de telemetría y sistemas SCADA, y se redujeron costos de gestión digital. La alianza permitió diagnosticar plantas de tratamiento y fijar una hoja de ruta para fortalecer el servicio de saneamiento, en un país donde solo se trata el 4,6% de las aguas residuales. El proyecto destacó por la participación de mujeres (75% de las especialistas clave) y consolidó la cooperación Sur-Sur como estrategia regional.

[Formosa] Energías alternativas en viviendas con apoyo internacional. La capital provincial fue seleccionada por la Fundación Bloomberg, junto a Buenos Aires, en un programa piloto de transición energética urbana entre 60 ciudades participantes. La iniciativa se integra al Pacto Global de Alcaldes y al Plan de Ordenamiento Territorial (POT 40), que busca medir emisiones y diseñar un Plan de Acción Climática. El proyecto promoverá la incorporación de tecnologías como paneles solares y aerotermia en hogares, generando beneficios ambientales, ahorro económico y mayor resiliencia urbana.

[Rosario – Santa Fe] Hipotecas divisibles en FinHábitat2025. El Foro de la Vivienda Rosario reunió a referentes del arco regulatorio para debatir sobre esta herramienta, inédita en Argentina pero utilizada en países vecinos, EE.UU. y Europa. Las hipotecas divisibles permiten avalar créditos con propiedades en construcción, potenciando el financiamiento de proyectos. Santa Fe fue la primera provincia en reglamentarlas. El panel incluyó a escribanos, agrimensores, funcionarios nacionales y provinciales, junto a desarrolladores, y analizó los desafíos legales, normativos y comerciales de su implementación.