- Después de un parate histórico, el año pasado se entregaron más de 40.000 préstamos.
- Pero en 2026, las condiciones cambiaron y la tasa subió.
- Cinco historias de quienes pudieron convertirse en propietarios.
Para ver la nota original: https://www.clarin.com/sociedad/creditos-hipotecarios-uva-pagan-cuota-lograron-comprar-casa-2025-freno-boom_0_nOAgGkxMTT.html
Una escena se repitió miles de veces el año pasado: argentinos frente a la computadora, calculando el valor del UVA, chequeando la estabilidad del dólar y comparando la cuota de un crédito contra la de un alquiler. Y para muchos, por primera vez, la cuenta cerró.
Según informó Tejido Urbano, en 2025 se otorgaron 44.305 créditos hipotecarios y se ubicó como el cuarto mejor año desde que existen registros (2004), solo superado por 2007, 2017 y 2018. En la misma línea, el Banco Central informó a fines del año pasado que el crédito hipotecario registró 17 meses de crecimiento ininterrumpido, con una expansión mensual de 5,3% a precios constantes.
Sin embargo, muchas de las condiciones que hicieron irresistibles sacar estos créditos hace un año hoy cambiaron y 2026 enfrenta el desafío de sostener la demanda y volver a seducir a quienes buscan alternativas para cumplir el tan anhelado sueño de la casa propia.
“Hoy el mejor escenario es igualar el 2025. El año pasado, el crédito creció, pero venimos de la nada. De 2019 a 2023 fue la peor época de la historia argentina de crédito hipotecario”, explica Federico González Rouco, economista de la consultora Empira y ex gerente de créditos y alquileres del Instituto de la Vivienda de CABA de 2021 a 2023.
Y agrega: “El crédito UVA es un gran instrumento que en los últimos diez años de vida funcionó muy bien. Hoy es el producto financiero con menor morosidad del mercado (1%)”.
Para entender quiénes aprovecharon esta forma de financiamiento, Clarín buscó historias que reflejan tres situaciones distintas.
Por un lado, quienes alquilaban y aprovecharon el crédito para dejar de hacerlo. Quienes vivían en la casa de un familiar y, antes de empezar a alquilar, optaron por sacar un crédito UVA y comprar. Y finalmente quienes ya tenían vivienda propia, pero necesitaban mudarse a un espacio más grande para su familia.
Dejar de ser inquilino para empezar a ser dueño
En 2025, se realizaron 69.451 escrituras en la Ciudad y 13.953 fueron con crédito hipotecario. Esto representa cerca del 20% de las operaciones, cuando en 2024 habían sido apenas 5.000.
Una de esas escrituras fue la de Alán Benítez (35), empleado estatal. Desde 2015 ahorraba junto a su pareja con la esperanza de poder comprar su primera vivienda. Estaban cansados de alquilar.
“Sabíamos que sin un crédito nunca íbamos a poder. Cuando Macri sacó los primeros UVA no podíamos aplicar, pero ya en 2025 sí. Me impulsó el deseo de tener una casa porque tenemos dos hijos”.
Alán cobra el sueldo en el Banco Ciudad. “Tuvimos una buena propuesta del banco. Compramos un PH en San Cristóbal de cuatro ambientes. Como fue en febrero de 2025, nos quedó una tasa del 5,5% y el crédito fue de $ 61.000.000 a 20 años”, explica.
Hoy pagan una cuota de $ 600.000, que aumenta por la inflación: “Cambió todo porque ahora uno tiene una escritura a su nombre y siente que está pagando su casa y no un alquiler”.
Sin embargo, Alán describe el proceso como “complejo y estresante”. “Nada es oficial hasta que llevás los papeles de la casa a comprar y todo siempre es en dólares”, explica.
Y agrega: “Hay una cláusula que dice el contrato que nunca puede superar el 25% de los ingresos familiares”.
Alan explica que el requisito de tener el 25% del valor de la propiedad, en realidad es del 30%, porque hay que pagar los honorarios de la escribanía. Además, el joven señala que entre que firmas y te dan la plata hay un mínimo de un mes y medio, en el que el dólar puede subir o bajar.
“En nuestro caso pasó de $ 1.055 cuando firmamos a $ 1.190 cuando nos dieron la plata. Obviamente perdimos dólares“, expone cómo una de las contras del crédito.
Según Federico González Rouco, hubo tres razones para que los bancos volvieran a abrir líneas de crédito hipotecario. La primera fue un contexto macroeconómico más estable que en años anteriores. “No quiere decir que sea Suiza, pero es más estable”, dice.
La segunda razón es que los bancos dejaron de tener al Estado como único cliente y empezaron a buscar en el sector privado. “La tercera es que hasta el 2023 el Gobierno estaba todo el tiempo viendo qué cambiaba de los créditos hipotecarios. Era un problema grande para los bancos”.
Otro caso es el de Diego Monges (56). Durante 25 años alquiló junto a su familia la misma casa en Merlo.
“Tenía relación con el dueño, no tenía contrato y era barato”. Sin embargo, todo cambió un sábado por la mañana, mientras desayunaba con su esposa.
“Mi mujer de chusma se anotó en un portal y mirando me dice: ‘Diego, mirá esta casa’. Salía 60.000 dólares”, relata. Al revisar la publicación descubrieron que no se trataba de una sola propiedad sino de tres casas en un mismo terreno, en Ituzaingó.
A partir de ahí, Monges averiguó en distintos bancos hasta que decidió sacar un crédito hipotecario UVA en el Banco Nación.
“Entre los dos ganábamos $ 3.000.000 y me prestaron $ 49.500 dólares, pesificados al valor del día de la firma. Todo lo firmas en dólares, pero el crédito lo pagás en pesos”, cuenta. El crédito fue aprobado el 1° de septiembre de 2025 y luego tuvieron que presentar los papeles de la propiedad, que incluyó planos aprobados, escritura y tasación.
La operación se concretó en noviembre. “Al final, la casa la compré en 55.000 dólares”, explica. El banco le otorgó el 90% del valor de la propiedad con una tasa del 4% anual y un plazo de 25 años por su edad.
“Tuve tanta suerte que el dólar que firmamos quedó a $ 1.420. Firmé un miércoles y el jueves se disparó todo”, recuerda. La primera cuota del crédito fue de $ 450.000 y en marzo pagó $ 492.000. Además, el préstamo incluye un sistema de cobertura ante la inflación.
“Hoy te preguntan si querés el crédito UVA libre o topeado y eso significa que no te pueden sacar más del 25% del sueldo. Si todo se desmadra, tenés un seguro”, explica.
En su caso, pagará $ 100.000 adicionales desde la sexta cuota para cubrir ese seguro.
“Se sufrió y salió redondo. Son más las ventajas que las contras”, afirma. Y agrega: “Los otras dos casas se las di a mis hijos”, cuenta con orgullo.
Entre pagar un alquiler o un crédito elijo el crédito
Una situación muy distinta fue la de Emanuel Galeano (31). Él no alquilaba, sino que vivía en la casa de su abuela junto a su pareja Rocío (30). Pero cuando llegó el momento de independizarse tomó la decisión de sacar un crédito para comprar, en lugar de salir a alquilar.
“Mi mamá alquilaba y nos dijo que quería irse a vivir a la casa de mi abuela para ahorrar un poco. Entonces, teníamos la opción de alquilar o sacar un crédito hipotecario”, explica el joven, que trabaja como administrativo en un estudio contable.
Sin embargo, el alquiler de un tres ambientes en Ramos Mejía o San Justo estaba entre $ 600.000 y $ 800.000. “Mientras que haciendo la simulación, el crédito nos daba entre $ 350.000 y $ 450.000. Consideramos que la plata de alquiler es tirarla y el crédito en algún momento la casa es tuya”, cuenta.
La pareja averiguó en varios bancos, pero se decidió por el Galicia ya que Emanuel cobraba el sueldo ahí. “Cuando averiguamos la tasa era del 6,5%. Vinieron las elecciones y el dólar subía y bajaba. Algunas tasas llegaron al 15% y terminamos cerrando una tasa del 8% a 30 años”, cuenta Emanuel.
Hoy, Emanuel y Rocío son dueños de un departamento de tres ambientes y la cuota representa el 12% del sueldo de cada uno. “En marzo pagamos una cuota de $ 501.000. Siendo dos es mucho más fácil”, describe.
Aunque aclara que la situación del país impactó sobre el monto final que le financió el banco: “Lo que nadie te dice es que, si bien el banco cubre el 80% y vos pones el 20%, a ese importe le tenés que sumar los gastos que más o menos son el 10%. Y tenés que ver que no te varíe el tipo de cambio porque te prestan pesos al día que te tasan la casa, pero vos vas a pagar la casa sobre el dólar al momento que te dan el préstamo”.
Y agrega: “Si el tipo de cambio varía mucho, fuiste. Perdés la cabeza por el dólar porque desde que empezás el proceso hasta que firmás la escritura son tres meses. En nuestro caso, el día que fue el tasador el dólar estaba $ 1.130 y terminamos firmando a $ 1.360, perdimos una banda de plata. Tuvimos que poner el 32% de la casa, en vez del 20%”.
Según Federico González Rouco, la demanda por los créditos tuvo que ver con un dólar y precio del metro cuadrado estables y el aumento de los precios en dólares.
“La gente tuvo mayor capacidad de pago en términos de metro cuadrado y los créditos pasaron a ser más accesibles porque las tasas al principio eran bajas, después por falta de liquidez, inestabilidad cambiaria y financiera, las tasas subieron”.
Gracias a un crédito compré una casa más grande
La provincia de Buenos Aires cerró el año pasado con 147.393 escrituras, según Tejido Urbano. De ese total, 23.395 operaciones se realizaron con hipoteca, es decir, el 15,9% del mercado. En 2024, se habían registrado apenas 8.551 escrituras hipotecarias.
Fabiana Ruiz (52) vivía en un departamento en Morón y necesitaba un espacio más grande para sus hijos de 11 y 14 años. Por eso, decidió sacar un crédito hipotecario UVA en 2025 a pagar en 20 años.
“Jamás pensé que iba a poder tener una casa con dos plantas y que mis hijos tengan cada uno su habitación, ya están grandes”, confiesa.
Fabiana se acercó a principios de 2025, cuando recién empezaba el boom de los créditos hipotecarios. “Nadie sabía nada. Recuerdo que solo había tres bancos. Yo lo saqué por Galicia a una tasa baja, hoy es del 15%”, explica la mujer de 52 años que tiene un local de ropa.
“Compré una casa a refaccionar de dos plantas, con patio y garage. Todavía no estamos viviendo porque faltan terminar algunas cosas”, confiesa.
Fabiana vendió su departamento y con el crédito pudo comprar una casa cerca del centro de Morón, a la que le hizo varias modificaciones. Espera mudarse en dos meses.
Hoy paga una cuota de $ 550.000, un valor similar al alquiler de un dos ambientes en la misma zona. “Estamos ansiosos, esto nos cambia la vida. Teníamos miedo por los pasados UVA, muchos nos decían que no convenía”, dice.
“Una tasa del 12% es cara”
Hoy, González Rouco advierte que el escenario cambió y que no están dadas las mismas condiciones que el año pasado: “Los últimos meses del 2025 ya el crédito había caído a la mitad”.
“Va a ser un año planchado. Si lo comparás con el 2022 o 2023 va a ser un gran año, pero si lo comparás con la euforia del 2025 va a ser un mal año. Argentina es un país muy ciclotímico, importa contra qué se compara. Estamos hablando de 30.000 y 35.000 créditos”, explica.
Y agrega: “Lo que terminó pasando estos últimos meses es que el Banco Nación concentra el 90% de los créditos. El grueso de los bancos hoy no están otorgando créditos porque se volvieron muy caros en su tasa”.
Martín Promet (34) fue uno de los que accedió al crédito este 2026 con una tasa al 6% en el Banco Nación por ser cliente. “Fue largo y difícil. En diciembre apliqué y me rechazaron. Reintenté en enero y salió aprobado. En febrero firmé la pre aprobación y estoy mirando propiedades”.
El joven de 34 años trabaja en sistemas y tiene contrato de alquiler hasta mitad de año. “Hay que mirar las tasas que ofrece el mercado, algunas son muy caras, llegan al 12%”.
Y agrega: “Espero que me dé mayor certeza y no estar pensando que me tengo que mudar. También apropiarme del espacio, hacer mi hogar, poder modificarlo como quiera”.
La mayoría de los bancos piden como requisito que el cliente cobre el sueldo en dicha entidad. Por ejemplo, el Banco Nación financia el 75% de la propiedad y si uno pide 60.000 dólares a devolver en 20 años, la cuota inicial es de $ 548.007,11 mensuales, mientras que el ingreso mínimo requerido por esa cantidad es de $ 2.192.017.
Por su parte, el Banco Santander informó que solo dan créditos a clientes con plan sueldo que tengan un ingreso mínimo de $ 2.240.000.
“Es cierto que el año pasado aumentó respecto a otros años porque fue un producto que estuvo fuera de mercado muchos años. A nivel industria las tasas subieron el último semestre lo que hizo que el producto no fuera tan demandado. Con la tasa de 9,5% empezó a retomar”, explican desde el banco.
Otras entidades bancarias bajaron sus tasas por la caída de la demanda: Banco Ciudad al igual que BBVA tiene una tasa preferencial para sus clientes de 7,5%, una de las más competitivas del mercado privado.
Además, BBVA anunció que esta tasa también podrá ser utilizada por clientes monotributistas y responsables inscriptos que acrediten un mínimo de 2 años de antigüedad en la actividad y un ingreso mensual igual o superior a cuatro salarios mínimos, vitales y móviles ($ 1.409.600).
Sin embargo, algunos bancos como el Hipotecario, ICBC, Galicia, Macro, Supervielle o Brubank siguen ofreciéndolas por encima del 9% y el producto ya no conviene como antes. “Creo que la tasa al 12% es cara, se vuelve prohibitiva y es muy difícil acceder”, explica Rouco.
Y cierra: “Al 6% lo sacaría sin dudarlo. Después si me decís que hay un departamento muy barato, hay que verlo. Pero la tasa a 12% a priori digo que no”.
