Hace algunas semanas se frenó la oferta de préstamos hipotecarios y el sueño de la casa propia vuelve a alejarse. Los motivos.
Por Federico Poore
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En términos de acceso a la vivienda, uno de los datos salientes del primer año y medio del gobierno de Javier Milei fue el tímido regreso del crédito hipotecario. Posibilitado por una inflación más baja (el acumulado de 2024 fue del 118%, casi cien puntos porcentuales menos que en 2023), la menor emisión monetaria y un período de relativa estabilidad macroeconómica, el Banco Hipotecario, el Ciudad y el Nación relanzaron sus líneas y enseguida recibieron decenas de miles de consultas.
Varias se materializaron: en mayo de este año se otorgaron créditos hipotecarios UVA por USD 298 millones, el máximo registrado desde mayo de 2018 (cuando había sido de USD 445 millones). Los créditos representaron el 20% de las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, el 15% en la provincia de Buenos Aires y casi el 10% en Córdoba, los tres principales mercados de Argentina. Pero en junio la cifra cayó levemente y, desde entonces, el escenario parece haberse enfriado.
“Hace rato que estamos estancados en términos de crédito, incluso previo a este último movimiento del dólar”, dijo a Cenital el economista Federico González Rouco, especialista en temas de vivienda. “Los bancos hicieron un primer lanzamiento el año pasado, se agotó rápidamente la capacidad prestable y acá estamos. La demanda sigue sólida, pero con tasas más altas ya no es un tema de voluntad sino de posibilidad”.
A fines de julio, el Banco Ciudad subió la tasa de sus créditos hipotecarios a 9,9%. Para entonces, otras instituciones privadas ya estaban cobrando tasas superiores a los dos dígitos: el Santander presta al 10,5% y, en julio, Banco Macro pasó de cobrar el 9,5% al 15% más el coeficiente UVA, que se actualiza según la inflación. El Nación es el único que mantiene su tasa en un muy razonable 4,5%.
Quizás más importante, por el lado de la oferta –es decir, los bancos– los plazos comienzan a estirarse, “en parte como una manera alternativa de racionar desembolsos sin decirlo explícitamente”, sostiene González Rouco. Jugar con los tiempos como una forma de desalentar nuevas operaciones.
Fin de fiesta
Entre enero y julio de 2025 se otorgaron créditos hipotecarios UVA por USD 1.792 millones. Es más de lo que los bancos ofrecieron en los seis años anteriores –entre 2019 y 2014–, pero apenas la mitad de lo otorgado en los primeros siete meses de 2018, el último veranito crediticio del gobierno de Mauricio Macri. Dicho en criollo: el crédito venía tomando vuelo, pero en niveles relativamente moderados. Y ahora esta ventana de oportunidad comienza a cerrarse otra vez.
Le está costando mucho crecer al mercado de créditos hipotecarios, algo que queda claro si se lo compara con los montos otorgados entre 2017 y 2018. Fuente: Consultora Empiria en base al BCRA
Las razones son varias, pero la principal tiene que ver con la fragilidad macroeconómica y la consecuente botonera electoralista a la que está echando mano la administración Milei. Como explicó en La Nación el economista Martín Rapetti, el gran objetivo del gobierno en este momento es que el dólar no se dispare antes de las elecciones. Para eso, el Banco Central probablemente siga interviniendo en el mercado de futuros y continúe secando de pesos la plaza. “Si para eso debe forzar a los bancos a integrar más títulos públicos como encajes, lo hará; del mismo modo que permitirá que las tasas sigan subiendo lo que sea necesario para limitar la dolarización de carteras”, explicó Rapetti.
¿El resultado? “Con tasas tan altas, bancos con dificultad para administrar liquidez y forzados a comprar títulos públicos como encajes, el crédito al sector privado se frenará”.
Por qué son buenos
En un mercado como el argentino de las últimas décadas, donde prácticamente la única forma de acceso a la vivienda en propiedad fue el ahorro familiar en dólares, cada ventana de oportunidad para “meterse” en un crédito es vista con buenos ojos por cualquiera con capacidad de acceder a uno. Prueba de ello es que más de la mitad de los bancos reportó un aumento en las solicitudes durante el segundo trimestre, frente a apenas un 6% que informó caídas.
Las sucesivas devaluaciones y crisis económicas aniquilaron el poder adquisitivo de buena parte de la población e hicieron muy difícil poder juntar el anticipo para acceder a un crédito (normalmente del 25 o 30 por ciento en dólares del valor de la propiedad). Hay personas que tienen algo parecido al adelanto, pero cuyos ingresos actuales no les permiten calificar para un crédito hipotecario. Y a la inversa, cada vez más profesionales de clase media o media alta cuentan con un nivel de ingresos que les permitiría aplicar a un crédito, pero no tienen en este momento el anticipo.
En relación a esto último, cabe destacar que los créditos hipotecarios a tasas razonables son intrínsecamente buenos no solo para quienes los toman (ya que logran acceder a una vivienda pagando cuotas parecidas a los valores de un alquiler) sino también para quienes aún alquilan. La explicación tiene sentido: cuando existen créditos accesibles, parte de los hogares que hoy alquilan comienzan a demandar vivienda propia, lo que reduce la presión en el mercado (dado que un segmento de inquilinos de ingresos medios y altos deja de competir por unidades en alquiler), moderando la suba de precios. Lo mismo ocurre a la inversa. Cuando no hay financiamiento hipotecario, las familias o parejas de buen nivel de ingresos se ven obligadas a seguir alquilando, generando una sobredemanda inquilina frente al mismo stock, empujando los valores hacia arriba.
Perfil de tomadores
Pero, ¿quiénes estuvieron tomando estos créditos? En su mayoría personas jóvenes de clase media que trabajan en relación de dependencia. “El 44% de los nuevos titulares son personas de entre 30 y 40 años”, indicó la Fundación Tejido Urbano en un informe.
De acuerdo con el reporte, el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) concentró buena parte de las operaciones. En la provincia de Santa Fe sólo se otorgaron 492 hipotecas en 2024, mientras que en Mendoza apenas se ofrecieron 365 créditos. “Las diferencias no solo se explican por el tamaño de los mercados, sino también por la estructura productiva, la dinámica del empleo formal y la oferta bancaria en cada región”, explicó la fundación.
Y no, no son una estafa, siempre y cuando al momento de tomarlo la relación cuota/ingreso sea asequible y las cuotas mensuales sean parecidas a las del alquiler. Lo prueba el último informe sobre bancos del Banco Central: mientras en junio se disparó la mora en créditos personales (6,5%) y en tarjetas de crédito (4,9%), el “ratio de irregularidad” para los hipotecarios UVA hace años que se mantiene en torno a un magro 1%. Los UVA son el producto con menor mora de todo el sistema financiero argentino.
Cualquier caso que se tome como ejemplo de “lo mucho que le subió la cuota” a un deudor debe compararse con su alternativa en el mercado de alquiler (¿cuánto subieron los alquileres en el mismo período?) y el hecho de que, al final del proceso, el tomador de un crédito hipotecario termina con una vivienda propia, a diferencia de quien pasa décadas como inquilino.
Hay que poner
Pero tampoco es cuestión de resignarse mientras vemos cerrarse el portal del crédito hipotecario en Argentina. Venimos de décadas de políticas erráticas, y la estabilidad macroeconómica es un activo necesario pero no suficiente para que este tipo de instrumentos se consoliden.
Como explicó Joaquín Tomé, director del Centro de Estudios de Economía Urbana (CEEU) de la UNSAM, al newsletter CSV: “Hoy no hay un mecanismo de ahorro que te conecte con la posibilidad de acceder a una vivienda. Por eso me gusta mucho el modelo que desarrolló Jonathan Malagón en Colombia durante el gobierno de (Iván) Duque: el esquema ahorro-bono-crédito. Vos ahorrás, el Estado duplica ese esfuerzo con un bono y después te conecta al sistema financiero para que te preste el 80% restante. Ese programa permitió casi 200.000 soluciones habitacionales en cuatro años.”
Para que algo así funcione, dice Tomé, hay que entender que el rol del sector público no es ser productor ni financiador, sino que acompaña el proceso de acceso. “Y ese bono no es un gasto perdido: se recupera vía la dinamización de la economía por la construcción y por los beneficios que significa para esa familia que accede a su techo propio”.
Con esto en mente, además del Nación, ¿qué están haciendo los bancos provinciales? ¿Cuál es la política de acceso a la vivienda de nuestra provincia o distrito? Si asumimos que las dificultades para acceder al techo propio están entre las principales preocupaciones de la ciudadanía, preguntas como éstas deberían sonar bien fuerte en este año electoral.
