Tras el triunfo de Milei, entidades ajustan tasas y cuotas mientras el mercado evalúa si vuelve la oportunidad de mayor expansión crediticia
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La combinación de un dólar estable y el nuevo escenario político tras el triunfo de Javier Milei en las elecciones legislativas provocó un movimiento inmediato en el sistema de crédito hipotecario. Los bancos iniciaron una revisión de tasas de interés, requisitos y plazos, con ajustes que mejoran parámetros sensibles y con un principio de flexbilización de las condiciones.
Los primeros movimientos surgieron en la previa electoral, cuando varios bancos endurecieron condiciones para cubrirse frente a un posible salto de precios. Algunas entidades llevaron sus tasas cercanas al 15% y redujeron montos disponibles. Tras los comicios, el clima cambió. La calma del dólar impulsó a dos bancos privados a recortar sus tasas de manera inmediata: BBVA y luego ICBC. Ese gesto marcó un contraste frente a la posición del Banco Nación, que decidió aplicar un aumento y se ubicó por encima de los niveles previos.
El recorte del ICBC llevó su tasa al 11% para clientes con acreditación de haberes y 12% para el resto, un descenso respecto del 13% y 14% previos.
BBVA hizo algo similar, con una baja desde 10,5% hasta 7,5% para quienes perciben su sueldo en la entidad. Estos niveles generan una cuota inicial algo más accesible para determinados perfiles, sobre todo cuando se trata de créditos en UVA que se ajustan al ritmo de la inflación.
La baja de tasa no reduce el impacto del índice, pero sí mejora el cálculo inicial que determina si un hogar puede ingresar al sistema.
Ahora, la pregunta central del mercado es si este nuevo contexto abre una oportunidad real o si solo ofrece un alivio parcial que todavía depende de la evolución de la inflación y de la competencia entre entidades.
Créditos hipotecarios: calibrando las tasas de interés
Aun con esos cambios, varios bancos privados se mantienen con tasas altas, incluso por encima del promedio del sistema. Según la Fundación Tejido Urbano, la tasa promedio actual se ubica en 6,39% y los plazos medios rondan los 24 años.
El financiamiento típico cubre hasta el 75% del valor de la propiedad y exige un anticipo de entre 25% y 30%. Ese requisito no cambió tras las elecciones, porque las entidades consideran que el ahorro previo es una barrera de seguridad para evitar descalces frente a eventuales shocks macroeconómicos.
Fernando Álvarez de Celis, director de la Fundación Tejido Urbano, confirma que las condiciones mejoraron en ciertos bancos, aunque no en toda la oferta. Explica que antes de las elecciones varios actores endurecieron requisitos y ajustaron tasas al alza. Luego de los comicios, dos entidades privadas respondieron con bajas que mejoran la cuota de ingreso, pero aclara que el movimiento aún no es generalizado. Señala también que en muchos casos el monto total que los bancos otorgan quedó ajustado por la UVA y se movió en línea con la inflación, lo que impide una mejora fuerte en términos reales.
Los comparativos recientes muestran ese patrón. En un banco privado que redujo su tasa de 13% a 11%, una cuota para un crédito de u$s65.000 pasó de un equivalente de $1,2 millones a cerca de $1 millón en valores constantes. En sentido contrario, el Banco Nación registró un salto notable: para clientes, una cuota que hace cuatro meses rondaba $620.000 hoy llega a $780.000 para el mismo monto, lo que refleja el impacto directo de la suba de tasa. En paralelo, un crédito de u$s100.000 a 30 años, que se ubicaba cerca de u$s650, llegó a unos u$s710 en el sistema general, según cálculos del mercado.
Créditos hipotecarios: qué pasa con las cuotas
Las cuotas, por su parte, conservan la dinámica típica de los hipotecarios en UVA. Influye más la inflación que la tasa nominal, salvo en los casos donde las entidades bajaron puntos de interés. Según Federico González Rouco, especialista de Empiria Consultores, no existió un cambio real fuerte tras la elección, más allá de una reacción comunicacional que generó ruido. Afirma que algunos bancos pequeños bajaron tasas de manera marginal, pero sumaron requisitos más estrictos y, en la práctica, dejaron la condición final casi igual. Señala que otros bancos incluso subieron tasas, como el Nación, lo que implica una oferta más cara para quienes buscan financiar su vivienda.
González Rouco considera que muchos bancos que llevaron sus tasas a niveles del 12% o 15% en los meses previos podrían bajarlas en algún momento, pero aún no ocurrió. Se muestra optimista sobre el escenario futuro, con expectativas de una inflación más estable, tasas más bajas y una mayor predisposición a competir, aunque advierte que los problemas estructurales del crédito siguen presentes: liquidez, regulaciones y límites en la capacidad del sistema para expandir préstamos de largo plazo.
El economista Martín Grandes Kerlleñevich ve una recuperación moderada, con un mercado donde la mayoría de las ventas sigue en viviendas usadas, de menor valor y en efectivo. Sugiere prudencia, salvo para asalariados formales con paritarias que empujan ingresos por encima de la inflación y con alguna propiedad para entregar como parte de pago.
Plantea además que podría crecer el rol de fondos privados cerrados como una nueva vía de financiamiento, mientras que el sistema bancario continuará sin cambios sustantivos. También advierte que los créditos desde el pozo siguen como un interrogante y que el mercado podría reacomodarse cuando se diluya el atractivo del carry trade.
Créditos hipotecarios, en datos
El Monitor de Crédito Hipotecario de la Fundación Tejido Urbano muestra que el mercado mantiene dinamismo. Este año se concretaron 17.157 escrituras con hipoteca en la provincia de Buenos Aires y 10.827 en la Ciudad, para un total de 27.984 operaciones.
La participación sobre el total de compraventas alcanza 16,9% en provincia y 21% en la Ciudad. El ticket promedio se ubica en u$s92.015 para la Ciudad y u$s99.156 para la provincia, en línea con operaciones sobre viviendas de menor valor.
La pregunta final sigue abierta. Para ciertos perfiles, la baja de tasas y la calma del dólar ofrecen un escenario más claro. Para otros, la rigidez de los requisitos y la inercia de las cuotas en UVA mantienen la decisión sujeta a estabilidad macroeconómica, evolución salarial y ahorro previo disponible.
El mercado se mueve, pero aún sin confirmar un giro estructural. “Lo importante es poder hacer bien las cuentas y tratar de comprar con crédito hipotecario, una ventana de oportunidad que no es usual siempre en nuestro país”, concluyó González Rouco.
