El mercado alcanzó su mayor nivel en seis años. El 65% de las nuevas hipotecas se concentró en el AMBA, con fuerte impulso en vivienda.
El mercado hipotecario argentino atraviesa su mayor nivel de actividad en seis años. Según el último informe de la Fundación Tejido Urbano, entre enero y mayo de 2025 se registraron 16.057 nuevas hipotecas, lo que equivale a un 60% más que en todo 2024. Proyecciones de la entidad señalan que, en el primer semestre, el total de créditos otorgados superó las 19.000 operaciones, con un incremento de 72% interanual.
El principal destino volvió a ser la compra de vivienda, que había caído a mínimos históricos en julio de 2024. En ese mes, solo el 25% del stock de hipotecas estaba dirigido a la adquisición de inmuebles. Desde agosto, ese porcentaje subió al 53% y se mantuvo en torno a ese nivel durante gran parte de 2025. El volumen en dólares acompañó esta aceleración.
En el primer semestre se desembolsaron créditos por u$s1.601 millones, superando los u$s930 millones de todo 2024. No obstante, desde abril, el flujo mensual se estabilizó en torno a los u$s300 millones. La falta de nuevos máximos sugiere que el mercado encontró un nivel de equilibrio y que la recuperación entró en una etapa de crecimiento más moderado.
La dinámica presenta una fuerte concentración en el Área Metropolitana de Buenos Aires. Durante 2024, la Ciudad y la Provincia de Buenos Aires absorbieron el 65,4% de las nuevas hipotecas y el 63,5% del stock vigente a diciembre. En provincias como Córdoba, Santa Fe y Mendoza, la activación fue más lenta. Córdoba registró 1.377 nuevas hipotecas durante 2024, Santa Fe 492 y Mendoza 365.
Factores como la estructura productiva, el nivel de empleo formal y la oferta bancaria explican parte de la diferencia con el AMBA. Las escrituras con hipoteca inscriptas en los Colegios de Escribanos reflejan la misma tendencia. En 2024 se registraron 13.545 operaciones, mientras que en el primer semestre de 2025 ya se contabilizan 16.871 (10.261 en PBA y 6.610 en CABA). Esto equivale al 18,9% del total de escrituras en ambas jurisdicciones, un porcentaje que no se alcanzaba desde hacía varios años.
Donde se concentra el acceso al crédito
El acceso al crédito se concentra en segmentos de ingresos medios y altos con empleo formal. El Informe de Inclusión Financiera del Banco Central mostró que, en 2024, el 80% de las hipotecas correspondió a personas de entre 30 y 49 años residentes en grandes centros urbanos. Los menores de 30 representaron apenas el 7,5% del total, una proporción que refleja las limitaciones para acceder al mercado laboral y las restricciones de edad que imponen los bancos al definir el plazo máximo de devolución.
Fuente: Fundación Tejido Urbano
El segundo trimestre de 2025 marcó un cambio de tendencia. La Encuesta de Condiciones Crediticias del Banco Central indicó que, por primera vez desde 2022, el porcentaje de bancos que endureció requisitos superó al de aquellos que los flexibilizaron. Un 12% ya ajustó condiciones en los últimos tres meses y otro 12% planea hacerlo en el próximo trimestre. La falta de liquidez limita la capacidad de las entidades para sostener el volumen de colocaciones y el escaso desarrollo del mercado secundario de hipotecas impide reciclar carteras. En este contexto, la securitización vuelve al centro del debate.
ADEBA publicó en julio un informe con propuestas para activar este mecanismo como vía de fondeo. A pesar de estas restricciones, la demanda sigue firme. El 50% de los bancos relevados reportó un aumento en las solicitudes, mientras que solo un 6% informó caídas. Esta diferencia entre demanda en alza y oferta restringida podría derivar en plazos más largos de aprobación y mayores exigencias de acceso. De hecho, en junio el volumen de créditos otorgados cayó un 4% frente a mayo.
Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, señaló que la reactivación del crédito es un hecho inédito en varios años, aunque con desafíos pendientes. “Estamos viendo el mayor nivel de actividad en seis años, con un salto muy marcado respecto de 2024. El crédito volvió a ser un instrumento para acceder a la vivienda, pero todavía no llega a todos los sectores ni a todas las regiones”, afirmó.
Agregó que la continuidad del proceso requiere instrumentos nuevos. “Si los bancos endurecen sus condiciones y no aparece un mercado secundario de hipotecas, corremos el riesgo de que esta recuperación sea transitoria. La securitización es clave para sostener el flujo y permitir que más familias accedan a su vivienda propia”, señaló Álvarez de Celis.
Claves
Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, sostuvo que el repunte debe leerse en clave macroeconómica. “Entre enero y julio se otorgaron créditos por más dinero que en todo el periodo 2019-2024 sumado: fueron u$s1.792 millones frente a u$s1.522 millones. Eso marca tanto la magnitud de la recuperación como la parálisis de los años previos”, explicó.
Fuente: Fundación Tejido Urbano
Remarcó que el crédito hipotecario no escapa a la volatilidad cambiaria. “Los costos tuvieron un aumento muy fuerte en abril y mayo y después bajaron en junio y julio. La explicación es básicamente el tipo de cambio. En pesos los costos siguen la inflación, pero al medirse en dólares la brecha se traslada de manera directa a la construcción”, señaló.
González Rouco indicó que esta situación lleva a los desarrolladores a diferir decisiones de inversión. “Hoy se observa mucha compra de lotes y poca construcción. Los costos en dólares están altos y muchos prefieren esperar. En ese lapso, la rentabilidad se deteriora y la brecha entre propiedades nuevas y usadas se amplía. El mercado percibe a los proyectos en pozo como más caros frente a lo ya construido”, afirmó.
Alza de tasas
En el plano financiero, algunos bancos ajustaron al alza sus tasas de interés. El Banco Ciudad las llevó al 9,9% nominal anual y el Banco Galicia al 11,5% para clientes con acreditación de haberes. Según González Rouco, este movimiento demorará en impactar, ya que los créditos que se entregan hoy fueron pactados con condiciones fijadas tres meses atrás.
El economista también comparó hipotecas y alquileres. “Siempre que la cuota de un crédito sea superior al valor del alquiler por la misma vivienda, se puede concluir que alquilar resulta más barato. Hoy, en CABA, la tasa implícita del mercado de alquileres fue de 6,2%, superior a la del Banco Nación pero menor a la del resto de los bancos. En GBA se ubicó en 5,8% y en Rosario recién superó el 3% en junio. Dejando de lado al Nación, el crédito hipotecario está relativamente caro respecto del alquiler en la mayoría de los bancos con oferta vigente”, señaló.
Seguimiento
Para dar seguimiento al mercado, la Fundación Tejido Urbano creó este año un Monitor del Crédito Hipotecario que reúne estadísticas financieras, bancarias e inmobiliarias. La herramienta busca aportar evidencia para el diseño de políticas públicas y la toma de decisiones privadas.
Álvarez de Celis concluyó que “contar con datos integrales y actualizados es esencial para orientar las decisiones en un mercado donde las condiciones cambian mes a mes. El crédito hipotecario dinamiza la economía y cumple un rol central como política habitacional”.
