La presión de la demanda, la falta de oferta y las dificultades para acceder a la vivienda propia explican por qué los alquileres en la capital de la provincia se ubican por encima de los de otras ciudades.
Nota original: https://www.gentedesalta.com/economia/por-salta-alquilar-una-vivienda-cuesta-doble-hacerlo-tucuman-o-cordoba-n2395
Acceder a una vivienda en Salta implica hoy un esfuerzo mayor para quienes buscan alquilar, afirman especialistas del sector inmobiliario, que coinciden en que los valores se mantienen elevados por una combinación de factores estructurales, los cuales condicionan el funcionamiento del mercado local y explican la diferencia con otras provincias.
La comparación con distritos cercanos permite dimensionar el fenómeno. Según explicó Pablo Cormenzana, especialista en construcción y desarrollo, los precios de referencia para un departamento de un dormitorio muestran una brecha marcada entre Salta y Tucumán.
Uno de los principales factores detrás de esta dinámica es la demanda. El mercado de alquileres en Salta recibe presión permanente por parte de estudiantes, trabajadores temporarios y personas que migran desde el interior provincial hacia la capital.
Tal como informó la Cámara de Desarrollos Inmobiliarios de Salta hace algunas semanas, solo la UCASAL recibe alrededor de “1.000 alumnos nuevos por año” provenientes de distintas provincias, dato que no fue indiferente para A-Group, quienes están en pleno proyecto de construcción de un complejo habitacional que contempla 160 departamentos tipo monoambiente.
Esta demanda no es circunstancial ni estacional. Se mantiene en el tiempo y reduce la disponibilidad de unidades, lo que empuja los valores hacia arriba incluso en contextos donde otras provincias muestran mayor estabilidad.
Frente a esa presión, la oferta de viviendas crece de manera limitada. La construcción de nuevas unidades destinadas al alquiler, pese a las inversiones recientes, no alcanza a compensar el crecimiento de la demanda, en un contexto marcado por la falta de obra pública y por restricciones vinculadas a la infraestructura básica.
En los últimos años, los requisitos de prefactibilidad relacionados con el acceso al agua, la energía y los servicios redujeron la cantidad de loteos habilitados. Con menos terrenos disponibles y mayores exigencias para desarrollar, la incorporación de nuevas viviendas al mercado se vuelve más lenta.
Por qué Tucumán y Córdoba muestran otra dinámica
A diferencia de Salta, en provincias como Tucumán y Córdoba, provincias donde Cormenzana también desarrolla planes de vivienda, la demanda de alquileres presenta un crecimiento más estable y previsible.
En el caso salteño, el avance de la actividad minera y de los servicios asociados generó un flujo sostenido de personas que no solo llegan por períodos cortos, sino que deciden radicarse en la provincia en el mediano y largo plazo. Se trata de una demanda vinculada al empleo y a proyectos productivos de largo aliento, que ejerce una presión constante sobre el mercado inmobiliario.
Hace tan solo unas horas, Federico Sturzenegger, ministro de desregulación de la nación, afirmó —durante la defensa de la reforma laboral— que la minería podría generar hasta un 1.000.000 de puestos de trabajo en los próximos años. Si bien se trata de una proyección a nivel nacional, en Salta se encuentra en franco desarrollo del sector minero, rompiendo récords de inversión en los últimos meses y ese crecimiento que impacta en el empleo aparece como un factor clave para entender la presión sostenida sobre el mercado de alquileres.
Esa dinámica explica por qué los precios de los alquileres reaccionan con mayor intensidad en Salta que en otras jurisdicciones. La permanencia de nuevos trabajadores y sus familias reduce la rotación de viviendas disponibles y consolida un nivel de demanda que no retrocede, aun en contextos económicos adversos.
La clase media y la dificultad para salir del alquiler
A este escenario se suma la dificultad de acceso a la vivienda propia. La ausencia de crédito hipotecario y la escasez de programas públicos de vivienda dejan a amplios sectores de la clase media sin posibilidades de compra.
Sin alternativas de financiamiento, muchas familias y jóvenes profesionales permanecen más tiempo en el mercado de alquileres, lo que refuerza la presión sobre la demanda y reduce la rotación de unidades disponibles.
Créditos hipotecarios poco federales
Aunque el crédito hipotecario mostró una recuperación durante 2025, su alcance sigue siendo limitado en gran parte del país. Un informe de la Fundación Tejido Urbano señala que, entre enero y octubre, se otorgaron cerca de 39.000 hipotecas, pero el 83% de esas operaciones se concentró en solo cinco provincias: la Provincia de Buenos Aires y la Ciudad de Buenos Aires —que en conjunto explican más del 60% del total—, junto con Córdoba, Santa Fe y Mendoza.
En contraste, Salta aparece entre las jurisdicciones con participación marginal, con un peso que ronda el 1% del total de créditos otorgados, al igual que algunas de las provincias del interior.
En mercados como el salteño, esa dinámica tiene un impacto directo. La dificultad para acceder a una vivienda propia prolonga la permanencia de hogares en el alquiler, incrementa la demanda sobre una oferta que no logra expandirse al mismo ritmo y termina empujando los precios al alza. Al mismo tiempo, el acceso a la vivienda se vuelve más restrictivo para la clase media, que queda atrapada entre alquileres elevados y un crédito hipotecario que, pese a las expectativas de recuperación, no termina de llegar al interior.
